Stavební poradenství a pasporty staveb.

Co to vlastně potřebujeme?

Od 1.7. 2024 nabývá plné účinnosti nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) Jedna z povinností, kterou ukládá vlastníkům nemovitostí je povinnost vlastnit a předat stavební dokumentaci

Pasport stavby – zjednodušená projektová dokumentace stavby se zhotovuje pro různé objekty z různých důvodů. Nejčastějším důvodem je revize katastru nemovitostí. Důvodem může být rekonstrukce objektu, přístavby, ale i prodej nemovitosti.

Proč ten pasport máme vůbec dělat?

Stavby tu stojí dlouhá léta a teď mi někdo říká, abych je nechal zkreslit. Vy, jako vlastník, máte ze zákona povinnost mít dokumentaci k objektu v aktuálním stavu po celou dobu existence stavby. I když se nám to nemusí líbit, prostě to tak je.

Kdy potřebuji mít pasport?

Pokud chcete nemovitost prodat a zjistíte, že v katastrální mapě je situace jiná, než ve skutečnosti. To pak při prodeji způsobuje komplikace a rozhodně doporučuji vše dát do pořádku ještě před prodejem. Může to mít vliv na odhad a výslednou cenu nemovitosti. S objekty, které nejsou v pořádku, se špatně obchoduje.

Nápravu po Vás může požadovat banka v souvislosti požadavkem na hypotéku. Banka i kupující budou kontrolovat, zda právní stav odpovídá skutečnosti.

Pasport stavby v legislativě

Od 1. ledna 2024 má dle stavebního zákona každý vlastník stavby povinnost uchovávat stavební dokumentaci odpovídající aktuálnímu stavu objektu. Zákon č. 283/2021 Sb. v ustanovení § 245 doslova říká:

1) Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy se dokumentace nedochovala nebo není v náležitém stavu a stavba byla povolena nebo povolení podle právních předpisů platných při provedení stavby nevyžadovala, je vlastník stavby povinen pořídit pasport stavby.

(2) Nejsou-li zachovány doklady, z nichž by bylo možné zjistit účel, pro který byla stavba povolena, platí, že stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním určena.

(3) Neplní-li vlastník stavby povinnost podle odstavce 1, stavební úřad mu nařídí, aby pořídil pasport stavby. Rozhodnutí o nařízení pořízení pasportu stavby se vydává jako první úkon stavebního úřadu v řízení. Není-li třeba pasport stavby doplnit, změnit nebo jinak přepracovat, stavební úřad jej ověří.

Co mi hrozí když nebudu mít aktuální dokumentaci stavby?

Aniž bychom vás chtěli strašit, je dobré vědět, že dle zákona se může pokuta za chybějící pasport vyšplhat až na 400 tisíc korun.

Byť sankce v plné výši reálně hrozí spíše v krajních případech, vzhledem k tomu, že pasport stavby se vám hodí nejen z důvodu nové legislativy, ale i v mnoha praktických situacích – například při zmíněné rekonstrukci či prodeji – je vypracování pasportu rozhodně dobrý nápad. Zajistí vám totiž jak klidné spaní, tak i jednoduché plánování stavebních či vlastnických změn nemovitosti v budoucnu.

Co musí pasport stavby obsahovat?

Pasport stavby je v podstatě identický s dokumentací skutečného stavu objektu, a proto obsahuje i totožné části. Konkrétně se náležitosti pasportu řídí vyhláškou č. 131/2024 Sb. o dokumentaci staveb (příloha 11), která stanoví, že součástí dokumentace má být:

Průvodní zpráva: Průvodní zpráva obsahuje základní identifikační údaje o nemovitosti (tj. název a umístění, přesná adresa, katastrální území, číslo parcely aj.), jejím současném vlastníkovi a zpracovateli dokumentace. Najdete zde také informace o stavu technické dokumentace a důležitých rozhodnutích.

Souhrnná technická zpráva: Tato část dokumentace se věnuje popisu samotné stavby. Najdete zde údaje o použitém materiálu, zastavěné ploše, účelu využití, údaje o územní ochraně (např. památkové oblasti nebo inženýrských sítích), energetické náročnosti atd. Technická zpráva navíc obsahuje i údaje o samotném měření, např. použité přístroje, technické postupy a dosaženou přesnost měření.

Zjednodušený situační výkres: Jedná se o výkres, v němž je stavba zakreslena do katastrální mapy. K náležitostem výkresu patří i vyznačení vzdálenosti stavby od hranice pozemku a okolních staveb nebo zobrazení inženýrských sítí.

Zjednodušená výkresová dokumentace: Stejně jako v případě dokumentace skutečného stavu objektu, i v pasportu stavby najdete půdorysy, řezy a pohledy – byť mohou být pro potřeby úřadu zjednodušené. Většinou se výkresová dokumentace vyhotovuje v měřítku 1 : 50